房地产业面临重新洗牌，多项指标显示行业正发生“山乡巨变”
导读
对于前七个月房地产相关运行数据统计，业内提出的走势预判有所分歧。但21世纪经济报道记者在与房地产业内人士交流中，深刻感受到他们的危机感。全行业利润率下滑，融资困境以及房地产行业创新发展议题之下，房地产行业正发生具有洗牌性质的巨变。8月14日，旭辉集团总裁林峰在其公司官方微信上发表了一篇题为《生于忧患，而死于安乐》的文章。
在这篇文章中，林峰表达了他作为房企掌舵者极强的危机感。“在各类好消息的背后，应该清醒地看到：宏观经济的增长日益趋缓、金融资本层面愈发收紧、调控政策与长效机制逐渐加码、销售和土地市场逐步趋冷、竞争对手更加强大……未来，似乎并没有留给我们太多的时间和空间。”
林峰只是真实地表达了他对房企生存现状的一种感悟。8月14日，国家统计局发布了1-7月房地产相关数据。整体来看，多数指标均出现较大幅度下滑，其中销售面积、金额累计同比增速降至近一年新低和次低，分别为14%和18.9%，若单月来看，两者环比降幅均超过40%；房地产开发投资增速则连续三个月下滑，1-7月同比增速降至7.9%，较今年最高点下降1.9个百分点，单月增速创下年内新低。此外，单月新开工面积增速也首次转负为-4.91%，可以说，今年7月是开发投资和新开工最低迷的月份。易居（中国）企业集团CEO丁祖昱甚至断言，从宏观的角度而言，目前行业几个主要指标都开始掉头向下，行业的拐点已经显露无遗。
多项指标下滑
国家统计局发布的宏观数据对于房地产行业具有一定的指导意义。丁祖昱认为，纵观今年房地产各指标走势，前四月一路攀升，首次调整出现在5月份，随后6、7月份部分数据持续下滑，仅销售数据在6月份出现了井喷，但7月份又迅速回落。究其原因，他认为调整自五月份开始和上半年调控实施有密切关系。今年的宏观调控仍是分步骤、分城市地逐步推进，比较密集的一波是从春节后开始，近60个城市出台或加码调控政策，特别是限售作为一种新的调控手段也在一季度加入到市场当中。从以往经验来看，政策出台到对市场起效果一般有3个月滞后，因此，行业从5月份开现调整也在情理之中。在他看来，行业拐点已经显露无遗。
对于丁祖昱的判断，行业也有不同看法。易居研究院副院长杨红旭认为，整个市场销售增速下滑在去年4月开始出现。继去年4月增幅见顶后，市场出现震荡式回落，这是市场短周期波动的规律。杨红旭估计，今年底市场销售增速可能会由正转负；2017年相比2016年的面积增幅可能出现小幅下跌，约为5%。而投资变动与新开工和供地相关，新开工的影响比重会较大。杨红旭认为，目前全国市场依然保持总体活跃，但是大趋势为增幅收窄。其中，一二线城市的成交量已经出现明显下跌，而三四线城市因为轮动相对滞后，所以下跌情况也会滞后出现。目前还不能说房地产市场拐点已经明确，因为目前只是成交量的萎缩与成交量增幅回落，等到有七成房价环比由涨变跌，才能准确地判定楼市出现拐点。
对于房地产市场多项指标出现下滑，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷认为“很正常”。他表示，过去几年，房企土地购置面积逐年下降，从而带来开工面积下降、投资下降。但目前来看，指标下滑只是表现为增速下滑，这并不意味着投资和新开工面积下降。此外，一二线城市控制人口规模，这在主观上限制或减少土地供应；而客观上核心区也没有土地供应，要供应就只能拆迁，但拆迁成本高、节奏慢。
欧阳捷注意到，与前两年土地供应大幅缩减不同的是，2017年以来，土地供应正处于“恢复型增长”状态。但他认为，土地供应的“恢复型增长”不会持续太久。他预计在今年底，土地供应增长率将变为个位数。与土地供应一样进入个位数增长的，还包括新开工面积、成交面积、按揭贷款和投资增长率。
房企的忧患意识
一个发展牵涉多重因素的行业，业内对房地产业的判断向来有分歧。不过，行业内一些理性且具有预见性的人士已经产生强烈的危机感。对于未来三、四季度市场走势，丁祖昱认为压力还会进一步凸显，销售降温的风险不容忽视，尤其是三四线投资需求如果没有进一步跟进，上半年部分偏热的三四线市场的压力会迅速爆发，继而影响全年房地产市场销售。因此，企业在当前市场应保持谨慎，不仅要注意政策调控给企业自身带来的危机，也要关注城市短期市场过热带来的风险。
林峰在前述文章中感慨，“比尔·盖茨说过，微软离破产永远只差十八个月，旭辉比微软还差很远，所以我们离破产的时间应该会更近一些。为了活下去，活得更好和更久一点，我们应该从舒适区走出来，去反省和总结，以应对更高更难更险的路程。”近期，记者在与房地产业内人士交流中，也深刻感受到他们的危机感。全行业利润率下滑，融资困境以及房地产行业创新发展讨论都成为当前行业的热门话题。但不可否认的是，房地产行业正发生具有洗牌性质的巨变。
欧阳捷感慨称，如今市场的行业集中速度已经超过预期，而市场蛋糕不会变得更大，行业真正的残酷竞争可能还没有到来。据他分析，2016年前三强房企销售额达约1.05万亿，4-9名房企销售额合计约为1.05亿，10-23名房企销售额也为约1.05亿，排名前23名的房企就占据了市场份额的26.8%。而今年上半年，这些房企市场份额再次增至36.3%，预计今年底可能达到40%，明年很可能占据市场半壁江山。但是市场蛋糕并没有变大，因此接下来一定是“你死我活的竞争”。
对于即将到来的激烈竞争，欧阳捷认为，大型房企会继续加速奔跑，直到大鱼吃光小鱼，则市场格局基本稳定。“中型房企的日子会非常难过。”欧阳捷说，这一类房企未来很可能被并购。因为企业有一定规模，退出行业较难，而不退出则可能继续亏损。“被收购不见得是不好的事情，看起来失了面子，但是保住了里子。”
上海菩悦资产管理有限公司创始人、CEO陈凯认为，未来房地产行业会有四个业务方向：投资公司、服务公司、资管公司、开发公司。轻资产想做大，比重资产更难。未来中国有很多的小型开发公司会出现。中等企业的出路是，要么做行业龙头、要么做区域龙头、要么做细分市场龙头、要么做小而美的好公司。
对于企业的“求生”，著名经济学家许小年的建议是，“企业生死荣衰的决定性要素是你特有的，别人难以模仿的优势，这叫核心竞争力。所以说，今后企业思考不是别人能做什么我也能做，而是要思考别人不能做什么我能做。”许小年说，在自己行业里转型是求生之路，但转行是找死，要在最熟悉的行业里改变自己的经营方式。充分利用在行业当中的积累，来思考新的商业模式、新的技术、新的产品。（21世纪经济报记者 王营 实习生 徐婷）
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